Cómo planificar la compra de tu primera vivienda en España: La regla del 20% + 10%

Comprar tu primera casa es emocionante, pero el proceso financiero que hay detrás puede ser abrumador. Uno de los mayores errores que cometen los futuros compradores es mirar el precio de una vivienda en Idealista o Fotocasa y asumir que el banco les prestará el 100% de ese dinero.

Salvo excepciones muy raras (o avales importantes), la realidad bancaria en España es mucho más estricta. Si estás pensando en comprar una casa de 200.000€, no puedes ir al banco con 0€ en la cuenta. Necesitas conocer la Regla del 20% + 10%.

La Regla del 20% + 10%: Tu objetivo de ahorro

Para que un banco español estándar te conceda una hipoteca con buenas condiciones en 2026, necesitas tener ahorrado, como regla general, un 30% del valor de la vivienda. Este porcentaje se divide en dos grandes bloques:

1. El 20% de la Entrada (No financiado)

Por ley (y por gestión de riesgos impuesta por el Banco de España tras la crisis de 2008), los bancos suelen financiar como máximo el 80% del valor de tasación o compra (el menor de los dos).

Esto significa que el 20% restante lo tienes que poner tú de tu propio bolsillo el día de la firma.

• Si la casa cuesta 200.000€, el banco te prestará 160.000€.
• Tú tienes que tener 40.000€ ahorrados para la entrada.

2. El 10-12% de Gastos e Impuestos

Este es el "asesino silencioso" de los ahorros, el dinero que mucha gente olvida calcular. Comprar una casa implica pagar impuestos al Estado o a la Comunidad Autónoma, además de a los profesionales que intervienen.

Los impuestos principales:

• Si es vivienda nueva (obra nueva): Pagarás el 10% de IVA, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según tu Comunidad Autónoma.
• Si es vivienda de segunda mano: Pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto es competencia autonómica y varía salvajemente: en el País Vasco suele rondar el 4% o 7%, en Madrid el 6%, pero en Cataluña o Comunidad Valenciana alcanza el 10%. (Existen bonificaciones para menores de 35 años o familias numerosas, infórmate en tu Hacienda local).

Gastos de gestión:

• Notaría: Honorarios regulados por ley para escriturar la compraventa y la hipoteca. (Ej. 600€ - 1.000€).
• Registro de la Propiedad: Para inscribir que la casa es tuya. (Ej. 400€ - 600€).
• Gestoría: El banco te obligará a usar su gestoría para asegurarse de que los impuestos se pagan correctamente. (Ej. 400€).
• Tasación: Pagar a un arquitecto independiente para que valore la casa antes de que el banco te dé el OK. (Ej. 300€ - 500€).

En resumen, debes calcular un 10% extra del valor de la vivienda para hacer frente a todo esto. En una casa de 200.000€, hablamos de otros 20.000€ que vuelan el primer día y no recuperas.

Resumen: ¿Cuánto necesitas para una casa de 200.000€?

Hagamos la suma matemática de la regla:

• Precio: 200.000€
• Entrada (20%): 40.000€
• Gastos (10%): 20.000€
• Ahorro total necesario: 60.000€

Si tienes 60.000€ en tu cuenta el día antes de la firma, el día después tendrás 0€ y las llaves de tu casa (junto con una deuda de 160.000€ a 30 años).

Nota: Te recomendamos encarecidamente no quedarte a 0€. Mantén siempre un Fondo de Emergencia adicional para imprevistos o para amueblar la vivienda.

El límite de endeudamiento (La regla del 35%)

Vale, ya tienes el ahorro. Ahora, ¿te dará el banco la hipoteca? Los bancos evalúan tu perfil de riesgo mirando cuánto de tu sueldo neto vas a destinar a pagar deudas.

La norma de oro del Banco de España es que nunca destines más del 30-35% de tus ingresos netos mensuales a pagar deudas (incluyendo la nueva hipoteca, préstamos de coche o tarjetas de crédito).

Si entre tú y tu pareja ingresáis 3.000€ netos al mes, el banco no os concederá una hipoteca cuya cuota supere los 1.050€ mensuales.

Haz tus propios cálculos

Planificar estos números puede ser complejo. ¿Cuánto será la cuota exacta? ¿Y si aporto un poco más de ahorro inicial? ¿Qué impacto tienen exactamente los gastos en el coste total?

Nuestra Calculadora de Hipoteca hace este trabajo sucio por ti. Solo mete el precio de la casa, tu ahorro y el tipo de interés, y te desglosará en un gráfico visual qué porcentaje se va a la casa, cuánto en impuestos y cuánto ganarás (o perderás) en intereses bancarios a lo largo de las décadas.

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