Desgravar Hipoteca y Alquiler 2026: Guía Foral

Si lees prensa económica o consultoría inmobiliaria en España, te cansarás de escuchar un mantra financiero que se da por universal: "La compra de vivienda no desgrava en Hacienda salvo que la compraras antes del 1 de enero de 2013".

Para la gran mayoría de los contribuyentes en España, esta afirmación es correcta. Sin embargo, en los territorios que cuentan con soberanía fiscal propia, esta regla general no aplica.

Es fundamental precisar que no existe una única normativa fiscal del "País Vasco". Hablamos de cuatro normativas forales distintas: la de la Diputación Foral de Gipuzkoa (Norma Foral 1/2025), la Diputación Foral de Bizkaia (Norma Foral 2/2025), la Diputación Foral de Álava (Norma Foral 3/2025) y la de la Hacienda Foral de Navarra.

Aunque existe un alto grado de armonización entre ellas, cada territorio mantiene sus propios tipos, límites de base liquidable y requisitos específicos. En 2026, las deducciones por compra de vivienda habitual y por alquiler siguen plenamente vigentes en estos cuatro territorios forales, ofreciendo una ventaja patrimonial sustancial frente al régimen común de la AEAT.

1. Desgravar la Hipoteca en 2026: Normativa por Territorio Foral

Mientras que en Madrid o Cataluña un comprador reciente no puede deducir nada de su cuota hipotecaria mensual en el IRPF, un residente fiscal en los territorios forales dispone de un potente crédito fiscal vitalicio, sujeto a las novedades normativas de 2026:

Bizkaia y Álava

Porcentaje de deducción general: Se aplica una deducción del 18% sobre las cantidades invertidas durante el año (incluyendo amortización de capital e intereses de la cuota hipotecaria).
Colectivos protegidos y jóvenes: Para contribuyentes menores de 36 años, así como familias numerosas, familias monoparentales o personas con discapacidad igual o superior al 65%, el porcentaje de deducción asciende al 23%, con un límite máximo anual de deducción de 1.955 €/año (equivalente a una inversión tope de 8.500 €).
Crédito fiscal vitalicio: El límite total que un contribuyente puede deducirse a lo largo de toda la vida del préstamo está fijado en 36.000 € por persona.

Gipuzkoa

Porcentaje y límite general: Se mantiene la deducción del 18%, con una deducción máxima de 1.530 €/año por contribuyente (cifra que se duplica hasta los 3.060 € en caso de tributación conjunta).
Crédito fiscal: Al igual que en los territorios vecinos, cada contribuyente guipuzcoano cuenta con un crédito fiscal máximo vitalicio de 36.000 €.

Comunidad Foral de Navarra

Deducción por compra: Se aplica una deducción general del 15% sobre las cantidades satisfechas en la adquisición o rehabilitación de la primera vivienda habitual (amortización, intereses y seguros vinculados), con un límite de base máxima deducible de 7.000 €/año (lo que supone hasta 1.050 €/año de ahorro en cuota).
Viviendas protegidas y eficiencia: En casos de compra o autoconstrucción de viviendas protegidas, eficientes energéticamente o jóvenes, los porcentajes pueden incrementarse según la calificación del expediente foral.

2. Novedad Clave 2026: Límite de Base Liquidable de 68.000 €

Una de las modificaciones más importantes y recientes en la fiscalidad foral vasca a partir del 1 de enero de 2026 es la introducción de un techo de ingresos para poder beneficiarse de la deducción por compra de vivienda habitual.

Desde el ejercicio 2026, no podrán aplicar la deducción por vivienda habitual aquellos contribuyentes cuya base liquidable general o del ahorro sea igual o superior a 68.000 € anuales (salvo regímenes transitorios excepcionales para quienes ya disponían de cuentas vivienda abiertas con anterioridad a 2026). Esta medida busca focalizar el esfuerzo fiscal de las Diputaciones en las rentas medias, bajas y jóvenes emancipados.

3. Desgravar el Alquiler: Límite de Renta y Porcentajes de hasta el 35%

El mercado del alquiler es otro de los grandes diferenciadores del modelo foral. En el régimen estatal (AEAT), la deducción por alquiler se eliminó para contratos posteriores a 2015. En cambio, en Álava, Bizkaia, Gipuzkoa y Navarra los inquilinos cuentan con importantes devoluciones directas en su cuota tributaria:

Bizkaia y Álava (Alquiler 2026)

Porcentaje reforzado del 35%: Para contribuyentes con especial protección (jóvenes menores de 30 años, familias numerosas, monoparentales o personas con discapacidad), la deducción alcanza el 35% de las cantidades pagadas, con un límite máximo de deducción de 2.800 €/año.
Límite de ingresos: Para los contratos firmados o prorrogados desde 2026, la deducción solo aplica a contribuyentes con una base liquidable inferior a 85.000 € anuales.

Gipuzkoa (Alquiler 2026)

Deducción general y joven: Se aplica una deducción en cuota sobre el alquiler pagado de la vivienda habitual (generalmente el 20%, ampliable al 30% en menores de 30 años con tope anual en cuota).
Límite de ingresos: La normativa guipuzcoana exige que la base liquidable sea inferior a 68.000 € para poder deducirse los recibos del alquiler en 2026.

Comunidad Foral de Navarra (Alquiler 2026)

Porcentaje general del 15%: Los inquilinos deducen un 15% de la renta pagada, con un límite de 1.200 €/año.
Jóvenes y desempleados: Si el arrendatario es menor de 30 años o se encuentra en situación de desempleo, la deducción sube al 20%, alcanzando los 1.500 €/año.

Territorio Foral	Porcentaje Máximo (Especial Protección / Joven)	Límite Máximo en Cuota	Límite de Base Liquidable para Aplicar
Bizkaia y Álava	35% (menores 30, fam. num/mono, disc.)	2.800 € / año	Inferior a 85.000 €
Gipuzkoa	30% (menores de 30 años)	2.400 € / año	Inferior a 68.000 €
Navarra Foral	20% (menores 30 / desempleados)	1.500 € / año	Normativa general IRPF Navarra
Territorio Común (AEAT)	0% (eliminado en contratos post-2015)	0 €	Sin deducción estatal

4. Impacto en tu Planificación Patrimonial y Salarial

Al evaluar si te conviene comprar o alquilar una vivienda en Bilbao, San Sebastián, Vitoria o Pamplona, ignorar la variable fiscal foral te llevará a tomar decisiones erróneas.

Mientras que en el resto de España el alquiler es un gasto patrimonial a fondo perdido y la hipoteca no rebaja tu factura con Hacienda, en los regímenes forales puedes recuperar entre 1.050 € y 2.800 € limpios cada año por el simple hecho de residir y declarar tu vivienda habitual.

Te animamos a utilizar nuestras herramientas de simulación actualizadas a la normativa oficial de 2026:

Sueldo Neto Foral en Gipuzkoa: Simula el cálculo de tu nómina en el territorio guipuzcoano.
Sueldo Neto Foral en Bizkaia: Comprueba cómo tributa tu salario bajo la normativa vizcaína.
Sueldo Neto Foral en Álava (Araba): Calcula tu salario real en Vitoria y provincia.
Sueldo Neto Foral en Navarra: Simula tus retenciones bajo el Convenio Económico Navarro.
Calculadora de Hipoteca y Cuota Mensual: Simula la cuota de tu préstamo y calcula qué parte podrás amortizar.
Simulador Financiero: ¿Alquilar o Comprar Vivienda?: Compara el crecimiento de tu patrimonio real a 10, 20 y 30 años vista.

Fuentes Oficiales y Normativa Vigente

Diputación Foral de Gipuzkoa (gipuzkoa.eus): Norma Foral 1/2025 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Diputación Foral de Bizkaia (bizkaia.eus): Norma Foral 2/2025 del IRPF.
Diputación Foral de Álava (araba.eus): Norma Foral 3/2025 de IRPF.
Hacienda Foral de Navarra (Ogasuna): Ley Foral del IRPF y deducciones en la cuota 2026.

Nota de verificación E-E-A-T: Datos verificados según la normativa foral vigente en 2026. Para casos concretos, consulta con tu Diputación Foral o un asesor fiscal especializado.